不動産の購入や売却の際には売買契約を結んで取引を行うことになりますが、この契約のときには幾つかの必要書類と実印を準備しておく必要があります。また、実印と一緒に用意しておく必要書類の中には印鑑証明も含まれます。

こちらでは、印鑑証明とは何を意味する書類であるのか、使うタイミング 売買契約や使うタイミング 残債決済・引き渡し時などに分けて解説していきます。

印鑑証明を使うタイミング 売買契約

不動産売却で購入希望者が見つかると、購入者と共に不動産会社の宅地建物取引主任者の有資格者による重要事項説明が行われ契約書にサインおよび実印の捺印を行う形になります。この売買契約で利用する実印は役所で登録が行われたものだけが有効になり、その証明として役所で印鑑証明の交付を受ける必要があります。

印鑑証明とは、公的機関で本人が登録している実印であることを証明するための書類で、不動産の売却の中では度々必要になりますので事前に準備しておきましょう。

その中でも使うタイミング 売買契約は不動産を売却する流れの最初に行われる契約になるので、不動産の売却活動をある程度進めている中で購入したい人が見つかった、このような段階で印鑑証明を役所に出向いて発行して貰うと良いでしょう。

印鑑証明には有効期限はないのですが、契約に有効な書類をようしなければなりません。一般的には有効な印鑑証明とは、役所で3か月以内に発行されたものになるのであまり早期の段階で交付を受けていると使うタイミング 残債決済・引き渡し時には再び発行して貰うために役所に出向く必要があるので注意が必要です。

使うタイミング 残債決済・引き渡し時

印鑑証明は重要な契約を交わすとき、その契約書に捺印した実印が本物であることを証明するための重要な書類です。マンションの売却のときなどは売買契約のときや使うタイミング 残債決済・引き渡し時の2度必要になって来ます。

印鑑証明の正式名称は印鑑登録証明書と呼ばれるもので、製作した実印を住まいの住所を管轄している役所で登録を行っておけば、以降は印鑑証明書を発行して貰うことが可能です。

なお、印鑑証明書を使うタイミング 残債決済・引き渡し時では、売主と買主、不動産会社の担当者（宅地建物取引主任者の有資格者）と司法書士などが集まり、所有権の移転登記申請の準備や売買代金の決済、そして物件の引き渡しなどを行うことになります。

売買契約の段階では、所有権移転登記の準備を終えている、3か月以内に残金決算および引き渡しを迎えているときには売買契約の際に不動産会社に提出してある印鑑証明書が利用できるため追加で用意する必要がないケースもあります。

不動産売買の中では2度印鑑証明が必要

契約書への捺印に利用した実印が本人のものであることを示す、このような特性を持つのが印鑑証明です。重要な契約の中では度々必要になって来ますが、一般的に不動産売買の中では売買契約のときと残債決済・引き渡し時の2度必要になります。

不動産を売却した際には利益が発生することがありますが、もしも課税対象になるのであれば確定申告をして税額の計算を納税者自身が行わなければなりません。日頃は所得税が源泉徴収されているサラリーマンは確定申告にはあまり縁がないはずですが、知識不足で所得の種類を間違えると大損をしてしまいかねません。

不動産売却時の売却益は一時所得になるか

土地や建物といった不動産を売却した場合、とりあえず売却価格分のお金が手元に入るはずです。ここから不動産のもともとの購入代金や仲介手数料・登記費用などのさまざまな費用を差し引いて、なお利益が出るようであれば、所得税などの税金が課税される可能性があります。

我が国では申告納税制度が導入されており、一部の例外を除いて、毎年の所得とそれに見合った税額を納税者自身が計算の上で税務署に申告しなければならないことになっています。

その例外が所得税などの源泉徴収制度があるサラリーマンであり、自営業などとは違って日頃は確定申告をする必要がありませんので、つい税金の知識に疎くなってしまうことがあります。

不動産売却の利益は一時的なものであり、一時所得と間違えられやすいものですが、一時所得とは公営競技の払戻金、生命保険の一時金や各種懸賞金などの臨時の所得をいい、不動産のような資産の譲渡による対価としての所得は含みません。したがって不動産の売却益は一時所得とはいえず、税法上は譲渡所得に該当することになります。

譲渡所得のあらましと特別控除などを使った節税方法

譲渡所得とは資産の譲渡による対価のことで、不動産の売却益は一時所得とはいわず、こちらの譲渡所得に含まれることになっています。一時所得と譲渡所得のどちらで計算するのかによって、所得税の税額は大きく違ってきてしまいますので、ここで所得の種類を間違うと大損をしてしまいかねませんので注意が必要です。

不動産売却にかかる所得税は、その不動産の所有期間が5年以下か、それとも5年を超えるかによって税率に違いがあります。前者を短期譲渡所得といい、税率は30パーセントであるのに対して、後者を長期譲渡所得といい、税率は15パーセントに半減されます。

したがって譲渡所得税の節税方法を検討するのであれば、まずは所有期間が5年を超えるように売却の時期を調整することが挙げられます。ほかにも一定の条件に該当するマイホームを売却するのであれば、3000万円を譲渡所得から差し引いて税金の計算をすることができる特別控除の特例が使えます。

税制をしっかり知って対応することが重要

不動産を売却した際の利益に対しては税金がかかりますが、これは一時所得とはいわず譲渡所得に該当しますので、所得の種類を間違えないようにすることがたいせつです。譲渡所得の場合には3000万円の特別控除などの有利な制度が適用できる可能性がありますので、正しく税制を知ることが節税への近道となります。

不動産を売却するには、専門的知識のある不動産会社へと依頼をすることが一般的です。契約においては普通の媒介契約の他、専任媒介など複数の仲介の種類がありますが、売買物件の仲介業者を選ぶ際には物件に対して得意分野としていることが失敗に感じない条件です。

不動産売却で選ぶべき仲介業者と媒介契約での依頼

不動産売却を希望通りに成功させるには、売りたい物件のエリアと種別において得意としている業者であれば大きな問題はありません。売買物件の仲介業者を選ぶ時には、戸建てに強い会社やマンションに強い会社などがあるので、この情報は各社のホームページを確認すると大体の把握はできるので依頼前の確認は必須です。

一般の媒介契約で依頼をする方が多いのですが、この契約の種類にはメリットがあり、1社に限定されてしまうのではなく、他の不動産会社も売り込みを行うことができるので、早期に売却を成功させる可能性が高まります。宣伝を広範囲に行うことに問題が無い方や、可能な限り値下げをせずに売却を希望する方などは向いている方法です。

注意点はあり複数の不動産会社が仲介を行う方法なので、業者によっては力を入れて売り込むことをしない可能性は否定できません。一方で、物件の状態が良く人気のエリアにあるなど魅力ある物件であれば問題は無いと考えられます。

査定依頼をして不動産会社を絞り込むことは重要です

不動産売却をする際には、納得できる価格で売ることは大前提になるので、査定依頼をして不動産会社を絞り込む行動はかなり重要です。現在ではネット上で一括査定を受ける方法があるので、このような便利なサイトを利用すると、査定依頼をして不動産会社を絞り込むことは難しい作業は不要です。

媒介契約と仲介手数料の内容では、普通の媒介契約の他に専任媒介で契約を結ぶ方法があります。専任媒介は売買物件の仲介業者を選ぶ時に優れた販売能力のある業者であれば、他社を入れない販売法になるので、売り込みに力を入れてもらえるメリットがあります。

この種類での媒介契約と仲介手数料においては、仲介手数料は3段階の基準がありますが、事前に簡単に計算をしてみたい方は売却額が400万円以上であれば、売り値に対して3%を掛けて6万円をプラスする計算式が該当します。

この計算式では2,000万円で売れたと仮定すると、66万円の数字になるのでこの額面が媒介契約と仲介手数料の基本となる額面です。

善き仲介業者を探すには一括査定サイトを活用すること

不動産の売却では高額なお金が動くことにより、業者間で異なる査定額にも差額が生じます。仲介業者を探す時には損をしないように、一括査定サイトを利用する方法と業者のホームページを合わせて確認する方法で問題を解消できます。

契約自体は一般媒介の他、専任媒介でも契約はできるので、この判断は物件の人気度や地域の発展度、逆に過疎化など複数の条件から決める方法であれば失敗せずに短期間で売却できる可能性が高くなります。

マンションや一戸建てなどにの不動産を購入する場合、大半の人々は住宅ローンを使っているかと思われますが、不動産売却でローン残債が生じたときの取り扱いはどのようにするのが良いのか疑問に感じている人も多いといえましょう。

こちらでは、ローン残債にあった売却方法4種類や抵当権抹消や任意売却とは何かなど解説していきますので、不動産売却を検討されている人など参考にされることをおすすめします。

抵当権抹消とは？ローン残債がある人は注意

住宅ローンを利用すると、金融機関は不動産に対して抵当権を設定します。抵当権はローンの担保に相当するもので返済ができなくなったときに抵当権を行使して競売にかけることができる、このような権利を持つものです。

残債があるときには抵当権はそのままの状態になっていて、ローンを全額返済し終えた後に抵当権抹消手続きを行うことで金融機関側の権利はなくなります。

売却のときにローン残債がある場合は抵当権が設定されたままになっているので、ローンの借入先に無断で売却することはできません。これは任意売却の場合も同じなのですが、任意売却とはローン返済が困難になったとき金融機関側と交渉を行うことで競売を回避できる、抵当権抹消の手続きを依頼できるなどの特徴があります。

基本的に任意売却とは通常の不動産売却とは異なり特殊なケースで利用される手法になりますが、住宅ローンの返済ができなくなったときなど任意売却を使うと市場相場に近い価格で売却ができるといわれています。

ローン残債にあった売却方法4種類

住宅ローンが残っているけれども不動産を売却したい、これはローン残債にあった売却方法4種類のいずれかの方法で行うことができます。ローン残債の支払いが困難なときには任意売却が最適な方法になって来るのですが、売却を行ってローン残債を全額返済できるなどの場合は通常の不動産売却で行うことも可能です。

任意売却を利用するシーンは、主にローンを滞納していて督促などが届いているケースですから当面の返済ができる、少しでも高く売るとなったときには任意売却ではなく一般的な仲介業者に相談して購入希望者を見つけて貰う方法がおすすめです。

住み替えローンもローン残債に合うやり方の一つになるのですが、これは新しいローンに返済しきれないローンを上乗せ手して組むことができる、このような特徴があります。新しい家を購入する予定になっているけれども、不動産売却では完済が難しいとき自己資金がなくても利用することができます。

抵当権抹消はローン残債をゼロにする必要がある

抵当権抹消は、ローンに付与されている抵当権の抹消手続きを行い金融機関側の権利を無効にする効力を持つものです。抵当権があるときには、不動産売却は売主の都合で勝手に行うことはできませんので、金融機関に対して売却する旨の相談が欠かせません。基本的にこの交渉は専門家が行ってくれるので安心してお願いすることができます。

住宅などの不動産を売却する際、買い手を探すに当たって物件情報ができるだけ多くの人の目に触れることは重要ですが、そこで大いに役に立ってくれるのがレインズというシステムです。住宅所有者が直接関わるものではありませんが、その内容や登録の流れ、メリットと注意点などにについて知っておくと何かと便利です。

レインズは事業者間の情報ネットワーク

レインズとはReal Estate Information Network Systemという英語の頭文字をつなげた略語で、日本語の正式名称は不動産流通標準情報システムです。簡単に言えば、レインズとは住宅売買をはじめとする不動産取引に関するさまざまな情報を共有し、かつ提供するシステムということになります。

レインズは会員制の組織となっており、入会すると登録されている不動産物件に関わる諸情報、価格や間取り、図面などを閲覧することができます。現在売出中のものだけでなく、過去に取引のあった物件に関する情報も得られます。つまりレインズとは、株式市場における上場企業情報のようなものだと言えます。

レインズの会員になれるのは不動産関連事業者のみに限られていて、一般の物件所有者は直接アクセスできません。
しかし、不動産を売却する際に会員となっている不動産会社に仲介を依頼すれば、手持ちの物件にかかる情報を登録・公開することができます。

利用する際の流れ及び登録に関わるメリットと注意点

不動産を売却しようとしている人がレインズを利用する際の物件登録の流れは、次のようになります。まずはレインズ会員となっている不動産会社と、売却にかかる媒介契約を結びます。次に、該当する物件の情報を、レインズに登録してもらいます。そして最後に、登録した情報を他の会員に向けて公開してもらいます。

この登録の流れにおいて、不動産会社と結んだ媒介契約が専属専任または専任媒介契約である時は、物件情報は必ずレインズに登録されます。一方、一般媒介契約の場合は任意となりますが、所有者が不動産会社に依頼して登録してもらうことは可能です。

物件情報をレインズで公開する際には、メリットと注意点の両方があります。まずメリットは、物件情報がたくさんの不動産会社にも共有されるため、他社の顧客の中から買い手が見つかるチャンスが生まれることです。その分、物件をスピーディーに売却できる可能性が高くなります。

注意点として挙げられるのは、登録件数が膨大であるため情報が埋もれてしまうおそれがあることです。そのため、情報公開したからといってもれなくメリットがあるとは限らないということは知っておく必要があります。

営業活動をアシストするシステム

レインズは不動産をスピーディーに売却するのに役立つシステムですが、やはり基本となるのは不動産会社の地道な営業活動です。レインズはそれを補完するものとして、上手に活用するのがおすすめです。

ライフプランの変更によって不動産を売らなければいけない時があります。この場合どの不動産業者を選べばいいのか困惑します。その場合、不動産のランキングなどを参考にするとよいでしょう。此処では仲介実績ランキングやオリコン顧客満足度(R)ランキング、店舗数ランキングの中身をご紹介します。

仲介実績ランキングで探してみよう

不動産を売却する時は、多くの人が仲介を利用して売りに出します。仲介とは不動産業者と媒介契約を結び、そのあと不動産業者が売り主の希望額を考慮してすり合わせをし、販売価格を決めます。そのあと内覧対応に価格交渉を経て、売買契約を結び引き渡しになるんです。

非常に多くの手続きや対応が迫られ、なおかつそのことで売却までに三か月から半年ほど要するんです。できるだけ希望額で早く売りたければ、不動産会社のネットワーク力や販促活動、コネクションや営業のかけ方がものを言います。そのため不動産ランキングでも仲介実績ランキングを活用して、不動産業者を選ぶことが賢明と言えるんです。

仲介実績が豊富であると、ノウハウも沢山持っていて地元の個人の不動産屋さんを頼るより、スピーディーに売れる可能性があります。実績が豊富ということは、多くの人も利用しており、信頼されている不動産屋さんである証になります。

オリコン顧客満足度(R)ランキングも有効

不動産業者を探す際には、オリコン顧客満足度(R)ランキングも有効です。オリコン顧客満足度(R)ランキングは利用者から満足度を調査しその結果を聞き取ってデータを反映させたランキングであり、よりリアルなユーザーの感想や満足度が反映されていることになります。

こうしたランキングの上位の業者を利用して仲介で売却すると、ストレスフリーに希望額に近い形で売れたり、迅速に売却できる可能性が高いです。さらに店舗数ランキングも選ぶ際には良い方法と言えます。チェーン展開で全国に何店舗もあると、ネットワークをフル活用し、買主を探し出すのが容易になります。

また買主を見つけ出すのも最短で見つけ出せる可能性もあるので、いつまでも売れ残って困るといったトラブルを抱えにくいともいえるんです。店舗数ランキング上位はやはり全国展開するだけの資金力のあるもお手不動産業ｓｙ上が上位に占めているのです。

仲介の不動産業差がしはランキングがおすすめ

不動産を仲介で売りたい場合に、業者を探す方法は何がいいか困惑します。この際には仲介実績ランキングやオリコン顧客満足度(R)ランキング、店舗数ランキングで探すとよいです。スピーディーに希望額に近い形で売れる可能性を高めてくれます。

マンションを売るときには、どうしても業者選びの段階で迷うことが多いです。しかしランキングサイトの情報を参考にすると、不動産会社の種類・業態を総合的に考えてより良い依頼先を選べます。一人ひとりのニーズを考えるのが、理想的な不動産会社の選び方です。

マンション売却ランキングサイトの活用法

都市部ではマンションに居住する人が多いですが、住まいの買い替えでは新築一戸建てを希望するのが一般的です。そして住み替え資金を確保するために、マンションを少しでも高く売却することが大きなテーマになります。業者選びでつまずかないためにも、積極的にマンション売却ランキングサイトを活用するべきです。

ランキング情報を参考にすることで、居住地や住んでいる物件のタイプに合わせて適した不動産会社を選べます。またマンション売却ランキングと一括査定サイトを併用すると、更に魅力的な条件を示してくれる業者を見つけることが可能です。

住んでいるエリアに強い点にこだわるのが、理想的な不動産会社の選び方です。地域に詳しい業者であれば、マンションの名称を伝えるだけでも良い売却プランを示してくれます。一方で築年数が古い場合の不動産会社の選び方としては、根気強い営業と積極的な宣伝姿勢に注目する方法も挙げられます。

不動産会社を賢く選んで上手に使いこなすコツ

不動産会社の種類・業態には様々なものがありますが、特に注目度が高いのは売却と買取の両方に対応している専門業者です。住み替え時に物件の買い手が見つからないときには、買取サービスを最終手段として使えるからです。

実際にランキングサイトを訪問しても、多様な不動産会社の種類・業態の中でも特に買取にも積極的な業者は高く評価されています。一方で良いタイミングで売るためには、マンションの人気度ランキングも参考にするのが望ましいです。

とりわけ駅前のマンションや始発電車で座って通勤できるエリアの物件は、サイト内でも注目度が高まっています。そして少しでも高額で売却したいときには、休日を中心に内覧会を開催するのがポイントです。内覧会用の看板とチラシを用意してくれる会社を選ぶと、自宅マンションの売却もかなりスピーディーに行えます。

買い手の様子を見て戦略を臨機応変に変える営業マンを活用するのが、保有物件の良さをアピールして好条件で売るコツです。

ランキングを参考にして賢く住まいを売るコツ

マンションを高く売るためには、ランキングサイトの情報を大いに参考にするべきです。物件のタイプ別に最適な不動産会社を選ぶと、築年数や立地条件に合わせて良い条件で売ることもできます。

マンションは高額な資産であるので、売却に失敗して相場より数パーセントディスカウントされるだけで、大きな損失額になります。売却に失敗しない為にも売却の各過程での注意点をしっかりおさえて、売却を成功させると良いです。

マンション売却前の準備段階の注意点と対策

マンションを売却前の準備段階の注意点と対策として必ず必要なのは、書類を揃える事と査定を受ける事です。書類の数はかなり多いのと即日発行できるものばかりではないので、できるだけ早い段階で書類は揃えておくべきです。

自分で書類の用意を全て行っても良いですが、多忙で難しいと感じた時は司法書士に依頼して書類の用意をするのも良いです。

準備段階の注意点と対策として重要な事がもう一つあって、査定を受けて売却予定の不動産の相場を調べる事です。特定の業者だけを使って査定額を出すと、正しい相場を知る事ができない事があるので、できるだけ複数の業者に査定を頼むと良いです。

査定を受ける時は情報をもとに査定をする机上査定と、訪問で現地で現物を見て査定する訪問査定があります。机上査定だと現地を確認した時に、マイナスポイントが出てきて査定額が大きく変わる可能性があるので、訪問査定を利用した方が良いです。

マンションを売る際の売却活動中の注意と対策

売却活動をする時に最初に行うのは不動産会社を選ぶことです。不動産会社の選び方としては仲介手数料の安さや集客力や担当者への信頼感など様々な要素がありますが、偏った不動産会社の選び方ではなく総合的に判断して利用する業者を選ぶと良いです。

利用し始めてから使い続けるかを判断するような不動産会社の選び方でも問題ありませんが、頻繁に業者を変えると逆に売るのに時間がかかる事もあります。

不動産を売る時は購入希望者がいると内見をする事が殆どですが、その時にマンションが綺麗な状態で保たれていないと印象が悪くなります。売却活動中は普段よりも清掃に気を配って綺麗な状態を維持すのも、売却活動中の注意と対策の一つです。

引き渡しの際に注意したいのは引き渡す時は、相手との契約を済ませてからにする事です。契約をした後でないと契約時に引き渡し日をしっかり決めておかないと、引き渡せなかった事で損害賠償請求に繋がる事もあるからです。

マンションの売却を成功させる対策

マンションの売却を成功させるには事前の準備と売却活動中の注意と対策が重要です。事前に準備をして売却活動を行う事で、より高く不動産を売却できてトラブルを回避する事ができます。

不動産売却の際に何らかの節税対策をしたい人は、ふるさと納税の制度を利用することもできます。ここでは、ふるさと納税とはどのような制度か知りたい人のために、税金対策になる仕組みや税金を控除する流れについてご紹介します。

ふるさと納税とはどのような制度なのか

ふるさと納税とは、日本国内にある特定の自治体に寄付金を送る制度のことです。ふるさとという名前がつけられていますが、自分の生まれ故郷だけに寄付金ができるわけではなく、日本全国の好きな自治体の中から選んで、自分のお金を寄付できます。

ふるさと納税が税金対策になる仕組みは、ふるさと納税として支払ったお金を所得税や住民税から控除することができるからです。不動産を売却して利益が出た場合には、獲得した利益に譲渡所得税や住民税が課せられますが、ふるさと納税として支出した分を控除すれば、その分これらの税金の額を少なくすることが可能です。

ただし、気をつけなければいけないのは、ふるさと納税で支払った金額の全額を全て、譲渡所得税と住民税の控除に使用することはできないことです。この制度を利用して控除できる譲渡所得税と住民税には上限があるので、その範囲で寄付をした方が効果的な節税ができます。

ふるさと納税で税金を控除する流れ

ふるさと納税をして不動産売却の譲渡所得税や住民税を控除したい場合には、まず不動産売却をした年が終わるまでに、特定の自治体にふるさと納税をする必要があります。どこの市町村にふるさと納税をしても良いのですが、できるだけ効率的に節税をしたい場合には、返礼品のことも考えて寄付する自治体を選んだ方が最適です。

ふるさと納税をすれば、寄付をした市町村から返礼品がもらえるので、価値の高い返礼品をもらえる市町村に寄付をした方が節税の効果も高まります。ふるさと納税をした後で注意しなければいけないのは、自治体から送られてくる寄付金の受領証明書をなくさずに保管しておくことです。

受領証明書のかわりに寄附金控除に関する証明書が送られる場合もあります。これらの書類がないと控除ができなくなってしまいます。譲渡所得税と住民税の控除は、翌年の確定申告の時に上記の書類を一緒に提出しておこないます。

譲渡所得税や住民税を節税できるふるさと納税

ふるさと納税が税金対策になる仕組みや、税金を控除する流れについてご紹介しました。不動産を売却した時に支払わなければいけない譲渡所得税や住民税も、この制度を利用すれば節税することが可能です。