【不動産売却】不動産売却時の建物にかかる減価償却とは？計算方法と減価償却をシミュレーションしてみた

減価償却は不動産の売却で必須になるものですが、減価償却は時間の経過とともに減少する固定資産の価値を耐用年数に応じて費用の形で計上することを意味します。一般的に減価償却ときくと法人の勘定科目のイメージを持つ人も多いかと思われますが不動産売却での建物も含まれます。

ここでは、不動産の減価償却とは何か、減価償却の計算方法や減価償却のシミュレーションなどについて解説するので参考にされることをおすすめします。

不動産売却で必要になるケースと減価償却の計算方法

不動産の減価償却とは何か、これは不動産の減価償却は建物が対象になることと建物減価償却費として計上されるなどの特徴があります。経年劣化による価値の変動がない土地部分は対象外です。

では必要になる不動産の減価償却とは何か、これは会計業務で費用の計上をするときや建物が含まれた不動産の売却をする際の譲渡所得を計算するときに行われるものです。

ちなみに、譲渡費用は不動産売却で生じた所得委なるもので売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた金額、取得費を計算するときには経年劣化での価値の低下を反映する目的で所有期間の原価昇格費相当額を差し引くなどのテクニックが欠かせません。

など、減価償却の計算方法には定額法と定率法と呼ぶ2つの計算方法があり、取得価額に対して一定の償却率をかけて毎年同じ金額の減価償却費を計上するのが定額法、減価償却費の累計額を取得価額から差し引いた後に償却率をかけて算出するのが定率法です。

減価償却の計算方法で、定額法では取得価額×定額法の減価償却率、定率法では取得価額－前年度までの減価償却費の総額×定率法の償却率の計算式で求めることができます。ただ、この場合減価償却保証額に満たなくなった年分以後については定額の減価償却になるので注意が必要です。

この場合は、改定取得価額×改定減価償却率で求めます。なお、建築物が木造と鉄筋コンクリート造では減価償却費が異なるなどからも、計算をするときには減価償却のシミュレーションを行うことがおすすめです。

仮に、2020年に3,000万円で新築を行った木造住宅の場合、木造住宅の耐用年数は22年で2007年以降の購入になるため減価償却資産表内から22年の割合率を利用して計算することになります。建物取得額3,000万円×0.046（22年の減価償却率）＝138万円です。

鉄筋コンクリート造の住宅の場合は耐用年数が47年になるので木造住宅と同じように47年の割合率を使い、計算式に当てはめると、建物取得額3,000万円×0.022（47年の減価償却率）＝66万円になることが減価償却のシミュレーションで分かります。

不動産売却の際の建物にかかる減価償却について、解説してきましたが如何でしたでしょうか。不動産は金額が大きいなどの理由から自ら計算した金額が合っているのか気になってしまう人は多いといえましょう。

ここでは減価償却のシミュレーションを使って計算例を示しましたが、不安になったときなどは不動産の専門家への相談がおすすめです。