【不動産売却】不動産売買契約の基本と注意点を解説！契約解除すると手付金はどうなる？

不動産を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼して宣伝活動をしてもらい、買い手が決まれば契約をして引き渡すという流れになります。

しかし途中で契約を解除したり、何らかの違約行為が起こった場合はどうなるのでしょうか。ここでは不動産売買の契約と、契約解除などの注意点について説明します。

不動産売買契約の基本と流れについて

不動産売買は多額のお金が動くので、契約は特に慎重に行われます。売主と買主の話し合いで成約代金や様々な条件が合えば、売買契約に入ります。契約時には売買契約書をもとに内容をしっかりと確認するのですが、その売買契約書を作成するのは仲介業者です。

売主と買主の仲介業者が異なる場合は両者の話し合いでどちらかが作成をし、もう一方の業者の確認後了承を得たうえで完成となる書類です。

その不動産売買契約書を仲介業者が説明しながら、売主と買主が内容をよく理解して納得がいけば署名と捺印をすることで契約が成立します。不動産売買では、契約をすると簡単に解約をすることができないので、契約書の内容でわからないことがあれば仲介業者や双方で質問をするなどして明確にしておくことが大切です。

売主側も期日までに引き渡しができないなど契約を守れないことがあれば、契約をする前に確認しておかないといけません。

契約前にしっかり確認をして納得をしてから署名と捺印をすることが、一番の売買契約の基本とチェックポイント、注意点になります。

不動産売買において契約が成立すると買主から売り主に手付金が入金され、残金は決済・引き渡しのタイミングで支払われることになりますが、手付金はただ頭金として扱われるだけではありません。その後契約の見直しがある場合にも、意味を持つお金です。

買主か売主が履行前に契約解除をする場合の、保証金の意味も持つのです。さらに違約行為があった場合に損害賠償とは別に違約金が発生しますが、その違約金としての働きもあります。

つまり手付金には「証約」「解約」「違約」の3つの意味を持っているということです。契約違反で契約解除となった場合には、売却代金の1割から2割もの違約金が発生するので、売主は手付金を受け取っても万一のために残しておく必要があります。

また買主が実際に住みだしてから契約前に買主が知り得なかった欠陥が見つかった場合は、売主に対して損害賠償が求められます。瑕疵には物理的なものや自殺があったなどの心理的なものもあり、重大な瑕疵の場合は契約解除を求めることもできます。それは、手付金と瑕疵担保責任とは関係があるということです。

契約解除については簡単にはできるものではありませんが、契約時に知りえなかった重大な瑕疵があれば買主は無条件に契約解除ができ売主は違約金を支払うことになるので、契約時にしっかりと確認しておくことが売買契約の基本とチェックポイントです。

不動産の売却において買主が見つかって契約まで進めばあと少しで引き渡しになりますが、買主も売主も慎重に契約をしないと、引き渡しにまでにまたはその後でも契約解除になることがあります。

手付金には解約の意味もあるので、特に売主は不動産売却をするときは「契約解除について」「手付金と瑕疵担保責任とは」何かということを知っておくことが大切で、売却時の注意するポイントでもあります。